Ви знаєте, скільки заплатили за свій будинок і скільки коштує сусідній будинок. Ви знаєте, що вклали в ремонт. Але ви, можливо, не знаєте, скільки позикодавець готовий фінансувати, якщо ваш будинок продається, якщо ви хочете рефінансувати ринок або якщо ви розглядаєте можливість додавання кредитної лінії власного капіталу (HELOC). Ось де приходить оцінка. Оцінки також можуть бути використані для розподілу майна під час розлучення або врегулювання майна, визначення вартості будинку з метою усунення іпотечного страхування або встановлення вартості для цілей оподаткування.
Під час операцій з нерухомістю оцінювачі визначають справедливу ринкову вартість нерухомості, яка є найбільш вірогідною ціною, за яку воно продається на вільному ринку. Потім позикодавець використовує цю інформацію, щоб визначити, скільки позичити під майно, чи це прямий продаж, рефінансування чи власний капітал. Якщо ви не знайомі з процесом оцінки, корисно побачити, як професіонали отримують цифри, які допомагають кредиторам дійти до цифри. Ось погляньте, як вони працюють.
Основи
Оскільки уряд контролює те, як проводиться оцінка, у них не вистачає нормативних актів. Як загальне правило при продажу будинку, оцінювача наймає позикодавець, і позикодавець передає вартість покупцеві, як правило, в якості плати за подання заявки. При рефінансуванні або при отриманні власного капіталу власник будинку оплачує оцінку.
Оцінювач порівнює ціну продажу будинку з ціною подібних будинків, які нещодавно продавались в тій же області. Вони називаються порівнянними. Хоча не існує встановленого правила, коли позикодавець погоджується фінансувати іпотеку, він хоче бачити мінімум три порівнянні. Оцінювачі намагаються зробити порівняння між яблуками. Наприклад, оцінювач не буде протиставляти ранчо площею 1700 квадратних футів двоповерховому Кейп-Коду, який вдвічі перевищує розмір.
Вартість оцінки залежить від регіону, але покупець повинен обгрунтовано очікувати, що вона додасть від 300 до 500 доларів до витрат на закриття. Власника будинку, який рефінансує або додає другу іпотеку, можуть попросити сплатити збір заздалегідь.
Оціночна оціночна вартість
Джон Бредемайер з Realcorp, фірми з оцінки в Омасі, каже, що оцінка - це не аналіз узгодженої ціни продажу, а думка про вартість нерухомості. "Ціна - це частина, про яку погоджуються покупець і продавець, і вона може бути такою ж, як вище, або нижча від ринкової вартості", - говорить він. З іншого боку, оцінка - це оцінка найімовірнішої ціни, за яку власність отримає нормальні ринкові умови і за його допомогою визначається, скільки грошей власник може позичити в будинку як заставу.
Оцінювач нерухомості перевіряє власність, але цей крок - це не те саме, що перевірка житла на замовлення покупця. Оцінювач оцінює вартість будинку, тоді як інспектор перевіряє його фізичний стан. І оцінювач, і інспектор перевіряють внутрішню частину будинку, але оцінювач присутній, щоб перевірити кількість та типи кімнат, план поверху, квадратні метри, вік, загальний стан та перераховані зручності. Оцінювач може виміряти кімнати та ділянку, зазначивши місце розташування, а також очевидні дефекти. Інспектори звітують як про великі, так і про малі проблеми. Наприклад, хоча оцінювач не буде перевіряти електричні розетки, щоб переконатися, що вони працюють, інспектор буде.
Занадто низька оцінка Що зараз?
Що робити, якщо майно оцінює менше, ніж ви сподіваєтесь? Бредемайер каже, що ви можете оскаржити оцінку, представивши додаткову інформацію. Подумайте про те, щоб ваш агент з нерухомості склав пакет порівнянних, які важать на вашу користь, або вказав на зручності, які можна було пропустити. Немає гарантії, що ви отримаєте коригування оцінки, але варто спробувати.
Усунення потенційних проблем
Замість того, щоб отримувати низьку оцінку, уникайте тих проблем, які перешкоджають продажам. Наприклад, якщо вам не вдалося отримати належні дозволи під час реконструкції або розміщення доповнення у вашому домі, у вас може виникнути проблема.
У багатьох випадках недозволена робота може зупинити продаж будинку швидше, ніж молотком забиває цвях. Як ви можете зрозуміти, чи правильно додано додавання, якщо ви його не додали? Погляньте на ескізи, подані у податковій адміністрації вашого округу чи міста. Швидше за все, якщо доповнення не з’явиться, проект не мав дозволу.
Хоча відсутність дозволу не обов’язково зупинить продаж будинку, це може вплинути на оцінку. Якщо дозволи виявляться відсутніми, Бредемайер пропонує поговорити з місцевими чиновниками та забезпечити один із них по факту. За його словами, це може коштувати вам штраф, але в більшості місць не виникне проблем, якщо не буде конфлікту з лініями відступу або зонуванням.
Ще один вірний спосіб знизити свою оцінку в майбутньому - це надмірна забудова для району. Якщо вулиці вашого підрозділу вистелені скромними будинками з трьома спальнями, і ви подвоїте інвестиції на своєму місці, вам доведеться важко, а то й неможливо, знайти пошук порівнянних. Володіння найбільшим та найвигадливішим будинком у цьому кварталі може стати вбивцею угоди, коли оцінка пройде. Bredemeyer рекомендує проконсультуватися з оцінювачем, перш ніж продовжувати великі проекти. "Залучіть оцінювача на передній панелі", - говорить він. "Не чекайте, поки у вас буде собака в цій боротьбі".
Поради оцінювача
Джон Бренан, директор з досліджень та технічних питань Фонду оцінки у Вашингтоні, округ Колумбія, каже, що кожен штат має свої вимоги до ліцензування. Його агентство стежить за тим, щоб оцінювачі дотримувались правил. Як покупець, так і продавець "захоплені емоціями угоди", говорить Бренан. "Банк повинен знати, чого це вартує, за допомогою незалежного, неупередженого аналізу".
Бреннан радить власникам будинків переконатись, що покращення відповідають площі, і зрозуміти, що ваші інвестиції не завжди дадуть оцінку в доларах за долар. "Вартість не обов'язково дорівнює вартості", - говорить Бреннан.
Але також варто пам’ятати, що ці вдосконалення цілком можуть бути тим, що продає ваш будинок.
Якщо вам потрібен кваліфікований оцінювач, перегляньте організації, перелічені на веб-сайті Фонду оцінки.