Вам потрібні контракти? Так - це коротка відповідь
Контракти - це найважливіша частина паперового сліду, який допоможе гарантувати, що ви отримаєте те, що хочете. Цей шлях починається з попередніх креслень і переходить до ескізів дизайнера, а потім до робочих креслень. Розрахунки призводять до укладення договорів, і врешті-решт дорога буде покрита вашими скасованими чеками та Свідоцтвом про зайнятість. Це історія з початком, серединою та висновком - і якщо її частини опустити, закінчення може бути не щасливим.
Контракти - це юридичні документи, що визначають обов'язки сторін. Договір визначає роботу, яку повинен виконати кожен підрядник, суми, які ви повинні сплатити, та інші умови. Документи, ймовірно, складатимуться на стандартних бланках, які ви, підрядник та, можливо, ваш адвокат домовитесь та оформите.
Контракти повинні бути завжди в письмовій формі
У більшості штатів контракт не є обов'язковим для виконання, якщо він не укладений у письмовій формі. Цілком логічно: якщо розуміння не записано для початку, коли пізніше виникає суперечка, як ви знаєте, чий спогад є правильним? Дістаньте це на папері.
Після підписання контракту ви ніколи більше не зможете переглянути його. Однак, оскільки контракт у юридичному сенсі визначає відносини, які ви маєте з вашим підрядником, ви, ймовірно, будете посилатися на нього час від часу, коли робота прогресує і ви будете робити платежі. Коли виникають розбіжності, ви також будете посилатися на них, оскільки він забезпечує структуру, що визначає очікування, виплати та графіки.
Очевидно, що слово підрядник походить від слова договір. Скажімо, ви зустрілися з підрядником, описали роботу, він підготував кошторис, а ви погодились з іншими умовами угоди. Укладений контракт зобов’язує контрагента (це ви) платити підряднику за узгоджену роботу.
Обидві сторони повинні підписати контракт, і обидві повинні бути зобов'язані умовами, прописаними в угоді. Загалом це означає, що підрядник буде зобов’язаний надати вказані матеріали та виконати певні послуги для вас. У свою чергу, від вас вимагатимуть платити за ці товари та цю працю.
Однак у контракті має бути якомога детальніше зазначена робота, яку потрібно виконати. Якщо кошторис був підготовлений на основі планів та специфікацій, вони також повинні стати частиною контракту. Якщо кошторис був підготовлений без офіційного набору специфікацій, зараз саме час визначитись. Слід вказати матеріали, які будуть використовуватися, не тільки кількість, але також торгові марки та номери моделей, розміри, вага, якість, колір та інші деталі. Слід вказати графік роботи, а також ціни та умови оплати.
Найчастіше контракти на ремонт починають існувати згідно з оцінками. Якщо ви додаєте колоду з вашої кухні, підрядник може приїхати до вас одного вечора, обговорити з вами роботу, яку слід виконати, оглянути ділянку, а потім відійти до свого калькулятора та буфера обміну. Ймовірно, він скористається стандартною формою кошторису контракту, і, можливо, перед вашими очима напише ваше ім'я, адресу, опис роботи, яку потрібно виконати, та матеріали, які будуть використані, а потім підпише аркуш і передасть його вам на ваш розгляд. Він може попросити вас підписатись тут же і там, а також авансувати частину ціни. Він може пообіцяти розпочати роботу вранці. Це може бути так просто.
Ви хочете підписати пунктирною лінією?
Використовуйте своє власне судження: можливо, має сенс найняти його, можливо, ви хочете, щоб це було зроблено відразу, можливо, ви вже робили справи з цим хлопцем і знаєте, що він заслуговує на довіру. Однак загалом я б сказав, що вам може бути краще, якщо ви не поспішаєте і належним чином розглянете рішення.
Незалежно від того, чи є робота великою чи малою, ціна скромна чи вражаюча, є основні питання, які слід задати підряднику та стосовно підрядника.
Чи виконує цей підрядник якісну роботу? Єдиний спосіб дізнатись - перевірити деякі його попередні роботи / посилання.
Чи справедлива ціна? Якщо у вас немає двох або більше порівнянних оцінок, ви, ймовірно, не можете прийняти таке рішення. Отримати принаймні три - хороша практика.
Цей папірець справедливий до вас? Особливо якщо документ довгий і упакований дрібним шрифтом, попросіть свого адвоката подивитися. (Якщо вартість роботи, на яку підряджається, невелика, можливо, ви не захочете витрачати час і гроші на те, щоб переконати юриста переглянути її. Можливо, немає сенсу, якщо гонорар адвоката буде більшим за ціну підрядника. Одним із загальноприйнятих правил є доручення адвокату переглянути будь-який контракт, який обійдеться вам дорожче, ніж укладений за тиждень.)
Ви розумієте кожне слово? У багатьох штатах закон вимагає, щоб контракти складалися простою мовою, але незалежно від випадку у вашому районі, подбайте про те, щоб зрозуміти, що ви підписуєте. Нехай вас не обманюють складні локуси на кшталт "дотепер" і "незважаючи на те", що ви погоджуєтесь на щось, що ви не маєте на увазі.
Чи включає договір кожен папірець, який пройшов між двома підписантами договору? Це включає плани та технічні умови, які ви надали підряднику, та кошторис та будь-які зміни, які він вам надав натомість. Пам’ятайте, що лише письмові заяви представляють випробування більшості судів.
ТЕРМІНИ ОПЛАТИ
Ви ніколи не повинні платити більше, ніж частка всієї вартості роботи до початку роботи. Досягнення 10 або, можливо, 15 відсотків кошторисної вартості є розумним. Загалом, принципу, якого слід дотримуватись, є те, що гроші повинні міняти власників на основі прогресу, а не розмов чи паперів.
Якщо підрядник вимагає непередбачувано великих платежів, знайдіть іншого підрядника. Розумний сенс також передбачає, що принаймні 15-20 відсотків від загальної суми слід утримати, поки робота не буде виконана, а всі виплати між ними повинні здійснюватися лише після завершення певних частин роботи, хоча, оскільки здійснюються основні закупівлі матеріалів, більше гроші повинні текти. Оплата рахунків - це ваш найкращий єдиний метод контролю якості. Ви платите, коли робота виконана належним чином, а не раніше.
ВИДИ КОНТРАКТІВ
Контракти сильно різняться. Ті, з ким ви погоджуєтеся з банками для отримання позик, матимуть багато мов, що описують фінансові «і», «і» або «но». З банківськими контрактами не так багато домовлятися, оскільки це, швидше за все, стандартний контракт. З контрактами будівельника кожна угода відрізняється, і буде багато деталей для обговорення. Існує також безліч видів підрядних контрактів. Деякі заздалегідь встановлюють загальну ціну, щоб ви точно знали, якою буде кінцева ціна; інші більш гнучкі. Не існує єдиного правильного підходу для всіх робочих місць, тому ось ваші варіанти.
Контракт з одноразовою сумою
Для прямолінійної роботи без великих витрат (використання матеріалів, виготовлених на замовлення, наприклад, для виконання простого дизайну), контракт з одноразовою сумою часто є найкращим як для вас, так і для підрядника. Ваш підрядник також розгляне ваші плани, технічні характеристики та, можливо, існуючу будівлю. Тоді він дасть вам ціну. Якщо після подання його кошторису змін не буде внесено, він буде зобов'язаний дотримуватися цієї ціни.
Паушальний контракт простий і встановлює до початку будівництва, якою буде вартість. Однак, якщо ви вирішите використовувати цей метод, переконайтесь, що ви отримали три або більше оцінок. Отримавши одноразову оцінку, ви не побачите розподілу витрат на матеріали та робочу силу, тому з оцінки неможливо сказати, чи націнка підрядника на прибуток та накладні витрати становить десять відсотків або п’ятдесят відсотків. Якщо у вас є кілька оцінок, у вас є основа для порівняння.
Хоча це може здатися ідеальним механізмом, багато підрядників, які виконують ремонтні роботи, не погоджуються на одноразовий контракт. Занадто багато невідомих. Що робити, якщо вони виявлять структурні проблеми? Або виникають труднощі з пошуком нових матеріалів, що відповідають старим? Пошкодження комах часто не виявляють, поки стіни не відкриються. Підрядники не хочуть, щоб їхній прибуток повністю знизився через неприємні труднощі, яких вони не могли отримати до початку роботи.
Витрати плюс або витрати часу та матеріалів. Цей спосіб оплати означає, що ви та ваш підрядник домовляєтеся про відсоток, скажімо, 10 або 20 відсотків за його винагороду. Потім він буде стягувати свої фактичні витрати за час та матеріали плюс відсоток. Тоді робота з матеріалами вартістю, скажімо, 50 000 доларів США з узгодженою платою в розмірі 20 відсотків для підрядника, обійдеться вам у 60 000 доларів.
Найбільш очевидним недоліком таких контрактів із додатковими витратами є те, що чим більше підрядник витрачає, тим більше він заробляє. Він не стимулює його тримати низькі витрати, як це відбувається тоді, коли наперед встановлюється ціна, з якою він знає, що повинен жити. З іншого боку, коли мова йде про роботи, пов’язані з переобладнанням старих будинків або там, де обов’язково є деякі невідомі (можливо, остаточні рішення щодо матеріалів ще не прийняті), мало хто з підрядників дасть вам одноразову ціну. Вони не можуть оцінити те, чого не знають.
Обов’язково подвійно ретельно перевіряйте рекомендації свого підрядника, якщо ви вирішите домовитись про час та матеріали.
Засмучена ціна
Одним із способів встановлення верхньої межі, зберігаючи гнучкість домовленості “витрати плюс”, є отримання підрядником згоди на виконання робіт за принципом “розладна ціна”. Це означає, що ви обидва погоджуєтесь на максимальну ціну до того, як він почне роботу. Потім він працює на основі витрат. По завершенні роботи, якщо ціна менша, ніж ціна, порушена в контракті, ви платите менше; якщо більше, це його проблема, і ви платите не більше, ніж засмучена ціна.
Погодинна ставка
Деякі менші підрядники можуть попросити працювати за погодинну заробітну плату, а не за фіксовану плату. Вони можуть сказати, що врешті-решт для вас це, мабуть, буде дешевшим.
Ну, це можливо, якщо навряд чи. Рекомендується наполягати на встановленні ціни заздалегідь. Таким чином у вас не буде сюрпризів. Крім того, ви уникаєте наявності співробітників та зайвих паперів.
Нічия
Деякі підрядники, особливо менші підрозділи з обмеженими оборотними коштами, попросять домовленості. Хоча кожен розіграш трохи відрізняється, основна ідея полягає в тому, щоб домогтися справедливого платіжного балансу за виконану роботу. Ви вдвох можете скласти кошторис на всі витрати та графік роботи, а потім розділити загальну ціну на кількість тижнів, необхідних для завершення. Потім підряднику виплачуватиметься ця частка ціни наприкінці кожного тижня. Цей підхід вимагає ретельного моніторингу на випадок затримок. Це справедливо лише за умови, що робота прогресує узгодженими темпами.
Такі домовленості є справедливими для обох сторін, доки робота прогресує відповідно до запланованого часу. Однак переконайтеся, що у випадку робіт, які вимагають перевірки будівельним відділом, основна частина грошей, що підлягає завершенню різних етапів, виплачується лише після проведення перевірок. Виконавець перевірок повинен відповідати підряднику. У типовому випадку сантехнік може попросити виплатити йому 50 або 60 відсотків від загальної ціни, коли завершиться «груба обробка». Це справедливо, поки робота пройшла перевірку. Вам доведеться використовувати свій інстинкт і здоровий глузд щодо того, яку частину даної роботи виконано (якщо у вас є керівник архітектора або керівника будівництва, він повинен прийняти ці рішення), але якщо це закінчиться на чверть, не платіть третій. Чверть - це квартал - це квартал.
Прекрасним пунктом для переговорів щодо укладення договору є той, який стверджує, що, якщо завершення вашої роботи буде затримано на нерозумний час, ви можете використати неоплачений залишок за контрактом, щоб найняти когось іншого, щоб закінчити роботу. У цьому пункті повинно бути зазначено очікуваний графік (тим самим визначається, що є “обґрунтованим”), а також може вимагатися повідомлення (тобто, що ви повинні повідомити підрядника, який у нього є кілька днів або тиждень, щоб зібрати свій акт або ще). Але це дає вам можливість у випадку, якщо ви опинитеся в шлюбі з неблагонадійним підрядником.
Застереження про ліквідовану шкоду
З практичних цілей застереження про ліквідовану шкоду є застереженнями про стягнення (насправді, згідно із законом у деяких юрисдикціях, ці застереження не підлягають виконанню, оскільки вони вважаються штрафними санкціями). Положення про ліквідовану шкоду час від часу потрапляють у будівельні контракти, але, як правило, вони створюють стільки проблем, скільки вирішують. Якщо підрядник запізниться і в його контракті передбачено пункт про стягнення штрафу, ви можете покластися в заклад, що він збирається звинуватити в затримках когось іншого. І хто скаже, що він помиляється?
Найчастіше пункти про покарання досягають успіху лише у формуванні аргументів. Внесення конкретного розкладу в контракт є важливим і, напевно, таким же цінним, як і пункт про штраф.
Змінюйте замовлення
Замовлення на зміну не є частиною початкового контракту, а є офіційними поправками до цієї угоди. Вони видаються, коли щось про роботу змінюється: змінюються матеріали, змінюються конструкції або з’являється якась непередбачувана складність.
Замовлення на зміну не повинні бути складними, але якщо робота змінюється, тоді замовлення на зміну потрібно робити. Вони є ключовою частиною паперового сліду, який ви створюєте для управління своїм проектом.