Зараз на ринку є переповнений проблемними об'єктами нерухомість, люди прагнуть укладати угоди. Але тут мало місця для помилок. Ви повинні бути розумними щодо будинків, які ви купуєте, і ремонту, який ви робите. Ви також повинні бути готові тримати своє майно на тривалий термін, інакше ви можете закінчити будинок, який ви не можете продати, і виплату застави, який ви не можете собі дозволити. Але якщо ви хочете спробувати перекинути будинки, ось кілька речей, які ви повинні знати.
Пошук правильного будинку
Інвестори в нерухомість живуть і помирають за цифрами. Вам потрібно закохатися в угоду, а не в будинок. І чудові угоди не виграють у вас. Досвідчені інвестори щодня проводять час у пошуках проблемного майна і мають мережу людей, які шукають для них угоди.
Деякі інвестори мають намір взяти інший шлях додому, щоб шукати можливі угоди. Інші, як Сід Девіс, інвестор у нерухомість та автор Домашні косметичні засоби, що продаються: швидкі та прості способи отримати якнайвищу ціну, рекомендуємо обирати певний район і регулярно їздити по ньому. "Шукайте найкращу пропозицію в найкращому районі", - говорить Девіс. «Навіть у найкращих районах завжди є люди, яким потрібно швидко продати. Виберіть потрібну вам цільову область і складіть листівки, у яких написано: «Я можу закрити через тиждень» або «Готівкою вперед». Багато людей потрапили в біду. "
Шукайте - це будинок, вартість якого значно нижча за ринкову, кажуть експерти. Це єдиний спосіб заробити гроші на сучасному ринку.
Пошук фінансування
Навіть коли заборгованість за іпотечним кредитом була вільною, банкіри були жорсткішими до інвесторів, ніж до власників, вимагаючи більше грошей і вимагаючи вищих процентних ставок і зборів. Сьогодні кредитори жорсткіші, ніж будь-коли, коли йдеться про позику грошей для інвестицій у нерухомість.
Реабілітаціям, котрі володіють будинком, може бути простіше отримати кредитну лінію власного капіталу та використовувати ці гроші за необхідний перший внесок. Але розумійте, що ви робите: ви піддаєте власному будинку ризик, якщо не можете продати нерухомість і відстаєте від оплати.
Думати довгостроково
Багато професійних інвесторів у нерухомість розглядають це як короткозорий підхід до бізнесу. Практично єдиною перевагою, за словами Джонса-Кокса, є швидкий прибуток, але податки на прибуток капіталу з'їдають велику частину цього - і поточні ринкові умови не сприяють швидкому продажу. Крім того, реабілітаційні проекти сумно відомі тим, що вони забирають більше часу і коштують більше грошей, ніж передбачалося. Набагато краще тримати будинок і насолоджуватися довгостроковими вигодами.
Девіс, який за один рік перевернув сім будинків, погоджується, кажучи: «Я заробляв від 10 000 до 12 000 доларів за будинок і думав, що я досить гаряча штука. Це було найніміше, що я коли-небудь робив. Якби я тримав їх в оренді, то на сьогодні мав би власний капітал 1,5 мільйона доларів "
Мабуть, найрозумніший спосіб підійти до перегортання прямо зараз, особливо для нового інвестора, - це придбати будинок як власник, прожити в ньому два-три роки, виправляючи його, а потім продати з прибутком. Ви отримаєте кращу процентну ставку на фінансування, усунете більші початкові платежі, необхідні інвесторам, і значний податок на прибуток від капіталу, який плавники платять за будинки, які вони швидко купують і продають, і дасте будинку час оцінити. "Це досить вражаюча стратегія заробити 50 000 або 100 000 доларів і не платити з них податки", - говорить Вена Джонс-Кокс, інвестор у нерухомість, що базується в Цинциннаті, і колишній президент Національної асоціації інвесторів у нерухомість.
Правильний ремонт
Знайшовши будинок, потрібно скласти бюджет на ремонт та ремонт. Першим кроком є встановлення приблизної ціни продажу. Це досягається шляхом порівняльного аналізу ринку будинків, подібних до того, що ви продаєте, за місцем розташування, віком, квадратурою, кількістю спалень та ванних кімнат, віком та особливостями. Подивіться на ціни будинків, що продаються, а також тих, що сидять місяцями, рекомендує Дін Граціозі, Темпе, інвестор у нерухомість, що базується в Арізоні, і автор Мільйонер з нерухомості. Це дасть вам хороше уявлення про те, що включити у вашу реабілітацію.
Потім вирахуйте, скільки ви заплатили за будинок, інші ваші витрати (наприклад, комісію агента з нерухомості) та прибуток, який ви хочете отримати. "Це покаже вам, скільки ви можете витратити", - говорить він. Правила ремонту для реабілітаційних закладів дуже схожі на правила, рекомендовані покупцям будинків, які готують власний будинок до продажу: Перші враження критичні, тому пильно звертайте увагу на двір, зовнішній вигляд будинку та під’їзд; кухні та майстерні ванни продають будинок; не нав'язуйте покупцям свій стиль декорування; і зберігайте кольори в нейтральній палітрі, щоб покупці могли зробити їх своїми руками.
Найбільша помилка, яку, на думку Джонса-Кокса, інвестори роблять у своїх реабілітаційних закладах, - це витрачання грошей на модернізацію, яка не додає вартості та не підходить для району. "Вони вникають у ці властивості, закохуються в них і вважають, що було б чудово поставити гідромасажну ванну у ванній будинку, що коштує 125 000 доларів", - каже вона. "Вони не розумно ставляться до того, що слід робити, переборщують і ніколи не повертають свої інвестиції".
Діана Саатчі, старший віце-президент групи Corcoran, яка базується в Іст-Хемптоні, штат Нью-Йорк, бачить те саме в багатомільйонних реабілітаційних центрах. "Іноді люди перевитрачують кошти не так важливо", - говорить Саатчі. «Хтось поставить дорогий генератор і не матиме достатньо місця в шафі чи місця для зберігання, щоб розміри будинку були. Або вони зроблять щось, що не влаштовує околиці. Якщо це квартал, де у всіх будинках є гаражі, а ви перетворюєте гараж на тренажерний зал, це дурне ".
Якщо ви думаєте, як успішний інвестор у нерухомість, і вважаєте, що перегортання чи реабілітація є довгостроковою інвестицією, ви, швидше за все, досягнете успіху.
Існує десятки способів запобігти переробці, виконаній для перепродажу. Угорі списку:
- Не виконувати домашнє завдання. Сьогодні на ринку так багато будинків, що продаються, конкуренція серед покупців жорстка. Перевірте змагання перед тим, як почати вибивати стіни. Найпростіший спосіб зробити це - відвідати відкриті будинки в тому ж ціновому діапазоні.
- Перебор. Ви хочете, щоб ваш будинок виділявся, але не як болячий палець. Зробіть свій трішки кращим за змагання, але підтримуйте узгодженість із сусідством.
- Ігноруючи двір. Деякі реабілітатори витрачають весь час на інтер’єр і забувають про екстер’єр. Газон повинен бути в найкращій формі.
- Різання кутів. Існує велика різниця між тим, як робити речі якомога дешевше і закривати очі на основні проблеми, щоб заощадити гроші. Не просто чистіть і фарбуйте, коли щось слід відремонтувати або замінити.
- Найм неліцензійних підрядників. Проблеми з цілісністю конструкції будинку або його основних систем - опалення та охолодження, водопровід та електроенергія - повинні бути вирішені кваліфікованими, застрахованими фахівцями.
- Намагаючись зробити це все самостійно. Якщо ви не виконували деякі складніші роботи з благоустрою будинку, які ви вибудували для свого будинку, - наприклад, електротехнічні або сантехнічні роботи - зараз, мабуть, не час робити це. Ви будете розчаровані і, можливо, навіть поранені. Найміть професіонала та переконайтеся, що ви витратите ці кошти у своєму ремонтному бюджеті.
- Заниження часових рамок. Ймовірно, вам слід встановити час, призначений для завершення роботи, особливо якщо ви не можете додатково сплатити місяць-два за іпотекою. Якщо у вас дві іпотеки, встановлення реалістичного часового строку є критичним.