Коли ви знайдете ідеальний будинок, змусити продавця прийняти вашу ставку - це лише перший крок у процесі переговорів. Умови продажу - і навіть певні предмети у домі та у власності - також відкриті для обговорення.
Однак багато вашої переговорної сили може залежати від ринку. "Неймовірна відсутність будинків на ринку зараз виводить нас на екстремальний ринок продавців", - говорить Кріс Ліндал, генеральний директор і засновник Kris Lindahl Real Estate, яка обслуговує ринки Колорадо, Міннесоти та Вісконсіна. Переговори можуть стикатися та змінюватися на основі змін ринку та їх розташування.
"Досвід місцевого агента є величезною перевагою, коли справа доходить до знання того, про що можна домовитись на поточному ринку та в конкретному районі, в якому ви хочете придбати, тому що ви повинні знати ринок, щоб вести переговори, ”- пояснює Ліндал. (І це лише одна з речей, які ваш ріелтор бажає вам знати.)
Залежно від вашого ринку, це деякі умови, витрати та інші фактори, про які можна домовитись, купуючи будинок.
Кінцева дата
Переговори про дату закриття можуть працювати кількома способами. За словами Ліндала, коли покупець відкритий для побажань продавця щодо дати закриття, це може допомогти його пропозиції виділитися та бути більш привабливою. Але якщо ви впевнені у своїй пропозиції, спробуйте використати дату закриття іншим способом. "Якщо продавцю потрібен додатковий час, покупці можуть дати його в обмін на трохи нижчу ціну", - пояснює Джон Уолкуп, співзасновник UrbanDigs у Нью-Йорку, Нью-Йорк.
З іншого боку, іноді саме покупцеві потрібна гнучка дата заселення. "Деякі покупці домовляться про дострокове заповнення цього майна, що може бути корисно, якщо термін їх оренди закінчиться до закриття будинку", - говорить Тайлер Форте, генеральний директор Felix Homes у Нешвіллі, штат Теннессі.
"Це дає покупцеві можливість переїхати в новий будинок до закриття, що може зробити процес переїзду набагато менш напруженим".
Закриття витрат
Витрати на закриття, пов’язані з купівлею будинку, можуть стати досить дорогими, але вам, можливо, не доведеться їх усіх платити. "Витрати на закриття окремі від ціни, тому багато покупців вважають, що ці витрати є стандартними, оскільки насправді багато про що можна домовитись, особливо якщо ринок надає перевагу покупцям на даний момент", - ділиться Walkup.
Іншими словами, ви можете попросити продавця внести ваші витрати на закриття. "Однак покупці та їх адвокати повинні підтвердити суму в іпотечному банку, оскільки банки можуть мати обмеження щодо дозволеної суми", - пояснює Міхал Гартенберг, агент Warburg Realty у Нью-Йорку, Нью-Йорк.
CEMA
Якщо ви проживаєте в штаті Нью-Йорк, і це нараховує 19 мільйонів людей, можливо, ви зможете домовитись про CEMA (Угода про консолідацію, продовження та модифікацію). "Якщо і у покупця, і у продавця є іпотека, можливо, ви зможете домовитись про CEMA, що дозволяє покупцям призначити стару іпотеку та консолідувати та доповнити її новою заставою для рефінансування, а в деяких випадках і для покупок". пояснює Карен Костів, агент Warburg Realty у Нью-Йорку, Нью-Йорк
"Використовуючи цю стратегію, покупці сплачують податок за різницю між поточним залишком непогашеної застави продавця (стара застава) та новою заставою покупця", - говорить Костів.
Її колега, агент «Варбурга» Крістофер Тотаро погоджується і додає: «Коли ви купуєте кондомініум чи одиночний дім, а продавець має іпотечний кредит, погодившись зробити CEMA, ви зможете заощадити приблизно 2 відсотки податку на облік іпотеки». Однак він попереджає, що обробка CEMA може зайняти 30 днів або більше. Залежно від банку, ви можете чекати кілька місяців, тому це може бути невдалою тактикою ведення переговорів, якщо ви поспішаєте.
Побутова техніка
Багато людей думають, що пральна машина, сушарка та холодильник автоматично включаються у вартість будинку. Однак Форте каже, що це поширена помилка. "На жаль, ці прилади не вважаються світильниками, і вони не входять до будинку, якщо вони не обговорені в договорі купівлі-продажу", - пояснює він. “Продавці дуже часто передають ці прилади якщо Ви включаєте їх у пропозицію, тому я б обов’язково попросив їх під час переговорного процесу ".
Оновлення
Гартенберг каже, що з новим будинком, що будується, ви можете домовитись про модернізацію та доповнення будинків, наприклад, сховищ, без додаткових витрат. Однак не витрачайте свої сили на світильники, крани та непридатний простір. Власники будинків помилково платять за ці функції, але багато з них недорогі і їх легко додати.
Подумайте про те, щоб попросити додатковий корисний простір, вищі кухонні шафи та функції, які згодом було б дорого та важко додати. Ще одне зауваження: не варто йти до домашніх тенденцій, які швидше за все зникнуть.
Конкретні предмети в будинку
Якщо вам подобаються певні предмети вдома, ви, можливо, зможете домовитись і про них. "Часто продавець може переїжджати в новий будинок, де диван не працює, або у них більше немає місця для свого фортепіано", - говорить Ліндал. "У більшості ситуацій не заважає задавати питання, оскільки конкретні предмети меблів можна обговорити в деяких угодах".
Форте погоджується і каже, що один покупець включив у контракт комерційну газонокосарку продавця на 10 000 доларів. "Розмірковане майно займало близько 5 акрів, і покупці були зацікавлені придбати газонокосарку у продавця, щоб їм не довелося купувати нову", - пояснює він.
За словами Грега Курцнера, президента / брокера Resideum в Альфаретта, штат Джорджія, продавці залишили жалюзі на вікна та холодильники (а також передали гарантії додому). "Човни, твори мистецтва, більярдні столи та гідромасажні ванни часто є предметом переговорів".
Але він також бачив деякі незвичайні переговори щодо таких предметів, як гідроцикли. "І в одному випадку виникла проблема із своєчасним закриттям через затримку продавця, і покупець домовився про те, щоб продавець заплатив за готель покупця".
Курцнер запевняє, що покупці також сплатили податки за нерухомість продавця. "У мене також були покупці, які погодились утримувати собаку, яку продавець повинен був залишити позаду, і тримати рибу в ставку кой".