Ах, відокремлений, спокійний будинок для відпочинку, далеко від шаленого натовпу …
Але недостатньо далеко, щоб бути подалі від податкової служби. Податкові правила, що застосовуються до доходів від оренди житла з будинків для відпочинку, які ви використовуєте для власних відпусток, щойно ускладнилися.
Ринок будинків для відпочинку лише відкривається на цей рік, і якщо тенденції збережуться, це буде блокбастером. Знижуючи ціни на житло, багато людей об’їжджають місця відпочинку, шукаючи вигідних пропозицій. Національна асоціація ріелторів «Опитування покупців будинків та будинків для відпочинку в 2012 році» повідомила, що минулого року продажі будинків для відпочинку зросли на 7% і зараз становлять 11 відсотків усіх продажів житла. (На відміну від цього, продажі первинних будинків впали на 15,5% у 2011 році.)
Але правила IRS - не день на пляжі.
Правила, видані наприкінці 2011 року, ще більше ускладнюють порядок розподілу «особистих» та «комерційних» днів, коли ви намагаєтеся списати частину свого будинку для відпочинку, оскільки ви його здали в оренду.
За словами Джанет Хагі, Остіна, штат Техас, сертифікованого бухгалтера, поняття "особисте" користування тепер включає вашу сім'ю та будь-якого члена холдингової компанії, яку ви могли створити, щоб ви могли поділити право власності на майно.
Думаєте про необмінний обмін будинками, щоб ви могли десь дешево відпочити? Подумайте ще раз: свопи також вважаються «особистим користуванням», навіть якщо ви берете оренду. І якщо ви берете з друзів менше ринкової оренди, ви застрягнете, компенсуючи різницю податківцю.
Це на додаток до вже складної формули використання. Традиційно другий дім вважається «особистим майном», якщо ви займаєте його протягом 14 днів щороку або 10% днів протягом податкового року. Але якщо майно здається в оренду на 15 і більше днів, тоді ви повинні пропонувати будь-які відрахування або збитки. Звичайно, все це стає ще більш заплутаним, якщо ви ділитеся власністю.
Перш ніж зануритися в спокусливу покупку:
- Перегляньте наслідки податків та грошових потоків у свого бухгалтера, особливо якщо ви думаєте, що будинок «окупиться» за рахунок доходу від оренди.
- Проаналізуйте балансові витрати на майно, включаючи податки на майно, страхування та обслуговування на далекі відстані в міжсезоння.
- Порадьтеся з вашим інвестиційним консультантом, щоб дізнатись, чи додавання майна до вашого портфеля перевищить рекомендовану частку нерухомості у вашій сумі активів.
- Перегляньте пропозиції щодо спільного володіння з урахуванням найгіршого сценарію. Якщо інший із власників не може виконати своє зобов'язання, решта власників будуть змушені взяти провину, а дохід від оренди може надавати або не надавати пільги після оподаткування.
Читайте більше від Гроші мають значення у понеділок:
Сьогоднішня орендна плата за вчорашні будинки
Податкові кредити для енергоефективності
Чому домашнє депо так переповнене?