Невдала спроба зменшити розмір меншої плати за житло призвела до того, що Джозеф Кортес, ріелтор в Корпус-Крісті, штат Техас, став орендодавцем.
"Ми з дружиною почали будувати будинок, оскільки були вагітні першою дитиною", - пояснює він. “Намагаючись знизити рівень оплати, ми збудували будинок на 300 квадратних футів менше, ніж нинішній. Але в процесі ми мали кілька затримок погоди, і будівництво зайняло більше часу, ніж очікувалося. Моя дружина завагітніла, і вона з будинком мали відбутися приблизно в той самий час ».
Коли Кортези задумали переїхати з новонародженим, їх приголомшило, тому вони виставили на ринок свій новий будинок. Але продати це було не так просто, як вони сподівались. Після значної кількості інтересів, але жодних пропозицій, подружжя запитали, чи дозволять вони комусь орендувати на рік, а потім купують житло. "Ми взяли це", - каже він. "Ми отримуємо приблизно 15 доларів на місяць прибутку".
Обставини можуть бути різними, але історія однакова для власників будинків по всій країні. Оскільки ринок продовжує бризкати, деякі, хто сподівався продати, зараз перетворюються на неохочих господарів.
Вирішивши здати свій будинок в оренду
Рішення здати житло в оренду може бути складним як в емоційному, так і в фінансовому плані.
Вирішіть, чи збитки, які ви понесли б, продавши житло за меншу суму, ніж ви зараз винні, більші за будь-яку втрату, яку ви понесли б, здаючи його в оренду, - говорить Брет Холмс, президент Advanced Management Group, компанії з управління нерухомістю, що базується в Лас-Вегасі. "Ви повинні підрахувати, чи збираєтеся продати сьогодні, яку втрату ви зазнаєте", - говорить він. "Тоді подумайте, скільки ви втратите в розриві між тим, скільки орендної плати ви приносите, і як довго ви хочете її здавати". Наприклад, якщо у вас є негативний грошовий потік у розмірі 100 доларів США щомісяця, коли ви здаєте свій будинок в оренду, і думаєте, що здаватимете його на два роки, ви втратите 2400 доларів на будинку протягом цього періоду часу. Якщо це більше, ніж ви втратите, продавши його збитком, мабуть, найкраще просто закінчити, пояснює Холмс. В іншому випадку, каже він, здавати його в оренду має сенс.
Емоційно, звичайно, є зовсім інший набір питань. "Це створює емоційні зв'язки і ускладнює переконання, що хтось не піклується про майно, як колись власник", - говорить Кортес. Ви повинні відступити і поглянути на це об’єктивно, щоб бути кращим господарем.
Знайте свої місцеві закони
Перше, що вам слід зробити, якщо ви вирішите взяти в оренду, це вивчити місцеві закони. У деяких районах вам може знадобитися ліцензія на підприємництво, якщо ви хочете орендувати свій будинок.
"Коли ми здавали своє майно в оренду, нам потрібно було отримати ліцензію на підприємство у штаті Вашингтон, округ Колумбія", - пояснює Брона Хенлі, яка стала орендодавцем, коли вона переїхала з округу Колумбія на Західне узбережжя разом із чоловіком, і подружжя вирішили, що вони цього не роблять. хочуть продати свій будинок, над яким так довго працювали. Але Хенлі не передбачав труднощів з отриманням документа. "Це зайняло вічно", - сказала вона. "Вони хотіли, щоб ми проводили випадковий ремонт, була значна плата, і їм довелося призначити інспектора до будинку". Весь процес зайняв близько місяця, і Хенлі каже, що це потрібно мати на увазі потенційним власникам будинків / орендодавців, оскільки це не тільки може порушити ваш графік, але й емоційно виснажує.
Потенційним орендодавцям також потрібно навчитися законам про рівні можливості для житла, каже Браун Мінчер, президент і керуючий брокер ТОВ "Аггі Нерухомість" та "Аггі Комерційне ТОВ" у Форт-Коллінз, Колорадо. домашня тварина, це досить стандартна практика, і це не вважається дискримінацією », - пояснює він. "Але ви, очевидно, не можете змінити свою практику на основі раси, статі, віросповідання, культури, релігії чи чогось іншого подібного. Це повинно базуватися на вашому фактичному ризику ".
Пошук правильної ціни оренди
Рішення, що брати за оренду, може бути складним, каже Мінчер, оскільки часто сума, за яку ви могли б орендувати нерухомість, насправді не пов’язана з тим, за що ви повинні мати можливість продати нерухомість.
"Багатьом це важко зрозуміти, тому що вони хочуть здійснити цю іпотечну виплату", - говорить Холмс.
І хоча, скільки ви платите банку, приблизно визначитесь із тим, що ви стягуєте, важливо дослідити, за що здають подібні будинки, подібно до того, як ви розглядаєте порівняльні властивості, коли визначаєте ціну, що вимагає продажу .
"Звичайно, ви хочете поглянути реалістично на свій ПДФІ (основну суму, відсотки, податки та витрати на страхування), якщо у вас є плата за проживання вдома, що робить більшість людей", - говорить він. "Але ви також повинні врахувати, що буде мати ринок щодо орендної плати". Мінчер каже, що якщо ви придбали таунхаус на висоті ринку, ви, мабуть, не збираєтесь платити 1200 доларів, якщо всі інші подібні будинки здають за 900 доларів на місяць.
Ще одним фактором, який слід врахувати, є страхування. Ви заплатите більше за страхування будинку, який ви здаєте в оренду, незважаючи на те, що ви не страхуєте вміст, а лише конструкцію. Зателефонуйте до страхової компанії власників будинків та поговоріть з ними про будь-яке підвищення ставок, яке відбудеться внаслідок зміни вашого статусу проживання в будинку, щоб ви могли врахувати це у ціні, яку ви будете брати з орендаря.
А для власників будинків, які заплатили премію за гранітні стільниці, чудові листяні породи деревини чи кухню з нержавіючої сталі, є ще багато поганих новин. Ці додаткові функції не обов'язково перетворюються на більш високі ціни оренди. "Через ці речі у вас може бути менше вакансій, але ви розмовляєте з орендарями, а не з покупцями", - пояснює Мінчер. “Їм не так важлива ваша гарна озеленення. Тож розібратися, з чого потрібно брати виклик ».
Як пересічному власнику житла, який замислюється про оренду житла, потрібно протистояти цій проблемі? "Потрібно лише перевірити газети та рекламу в Інтернеті, щоб зрозуміти, на що потрібен будинок у вашому ціновому діапазоні в радіусі приблизно трьох миль", - говорить Холмс. Інші хороші джерела інформації включають довіреного брокера або ріелтора; якщо у вас хороші стосунки з кимось із нерухомості, він може запропонувати вам корисну пораду.
Пошук правильних орендарів
Після того, як ви встановили ціни на свій будинок і зацікавили потенційного орендаря, дуже важливо ретельно перевірити особу чи людей, яким ви довірите ваш будинок.
"Люди самі можуть перевірити роботу, звернувшись до поточного роботодавця", - говорить Холмс. "Отримайте зарплатні гроші, щоб переконатися, що вони роблять те, що, за їхніми словами, роблять. Також зробіть перевірку історії прокату. Зателефонуйте попереднім орендодавцям і подивіться, яку інформацію ви можете отримати ".
Крім того, розгляньте можливість аутсорсингу деяких процедур відбору прокату. "Якщо людина хоче провести повний скринінг, процес досить інтенсивний, тому що ви в основному стаєте кредитною агенцією", - говорить Холмс. З цієї причини власникам будинків слід розглянути питання про компанії, які виконують для вас процес перевірки орендарів, каже він. Вони будуть проводити перевірку кредиту, перевірку виселення, перевірку злочинності та інші подібні перевірки.
Компанія, що займається скринінгом орендарів - це те, як Хенлі знайшла своїх перших орендарів. "Ми найняли компанію з управління орендою житла, щоб знайти орендарів, оскільки вони мали навички та ресурси для перевірки кредиту та попереднього аналізу", - каже вона. «Ми заплатили їм відсоток від орендної плати за перший місяць за свої послуги. Це цілком коштувало цих грошей, оскільки ми потрапили до пари бухгалтерів з Вісконсіна, які були найкращими орендарями! "
Ви готові бути орендодавцем?
Після того, як орендарі будуть на місці, ваш основний обов’язок орендодавця - утримувати майно. Але якщо ви живете в іншому місті, штаті чи навіть країні, як ви з цим справитесь, коли труба прорветься або кондиціонер загине в середині серпня?
"Я раджу людям запровадити домашню гарантійну програму", - говорить Холмс. “Справа піде не так - вони завжди роблять. Програма домашньої гарантії запобігає величезним власним витратам, коли це трапляється ".
Більшість домашніх гарантійних програм мають премію, яку ви платите раз на рік. Потім, коли трапляється щось не так, чого не покриває страховка власника вашого будинку (наприклад, посудомийна машина, яка тече, або холодильник, який не охолоджується), ви телефонуєте в домашню гарантійну компанію. Ви заплатите "спільну оплату", як правило, від 50 до 60 доларів, а компанія, що гарантує домашнє обслуговування, бере решту вкладки ремонту.
Якщо ви не хочете сплачувати початкову премію домашньої гарантії, найміть різноробочого. "Вихід за межі зони комфорту може коштувати більше грошей, ніж ремонтники", - говорить Кортес. «Багато разів варто наймати експерта. Знайдіть хорошого різнобічного майстра, який заслуговує на довіру ".
Управління грошима
Хоча процес отримання майна в оренду та управління ним може бути всеохоплюючим для початківців орендодавців, справа з доларами та копійками є критично важливим фактором.
• Страхування: Поговоріть зі своєю страховою компанією щодо здачі вашого майна в оренду, каже Мінчер. "Ви збираєтеся передати своє покриття з політики власника житла на політику інвестиційної власності, яка охоплюватиме фактичну структуру, але не зміст", - говорить він, додаючи, що це критичний що орендодавці дають зрозуміти своїм орендарям, що їх покриття не захищає майно та відповідальність орендаря. "Політика орендодавців така дешева", - говорить він. «Ми майже змушуємо наших орендарів отримувати їх. Ми практично проводимо їх до страхової служби ».
• Податки: Це може бути складним для власника / орендодавця. Якщо ви плануєте продати нерухомість у найближчі кілька років, ви, мабуть, просто хочете відняти податки на власність, як зазвичай. Але якщо ви передаєте його справжній інвестиційній власності і не плануєте продавати на деякий час, можуть бути інші податкові пільги. Ви можете амортизувати оренду нерухомості, говорить Мінчер, що є справжньою податковою пільгою, оскільки ціни на житло насправді повинні подорожчати. "Якщо майно утримується з метою інвестування, і ви приносите дохід від оренди, ви можете знецінити майно", - пояснює він. Хоча найкраще проконсультуватися з бухгалтером, він пояснює, що житлова нерухомість амортизується протягом 27-1 / 2 років. «Отже, якби мені належало 50 орендованих об’єктів, я міг би амортизувати в середньому 10 000 доларів на рік для кожного; це 500 000 доларів на рік податкових відрахувань, які я отримую, і мені ніколи не довелося виписувати чек ".
• Збір депозитів та орендної плати: Візьміть заставу орендаря та відкрийте для нього окремий банківський рахунок, говорить Мінчер. "Зверніть увагу на рахунок, що це" довірчий "рахунок, який означає, що це чужі гроші, які ви тримаєте", - говорить він, пояснюючи, що оскільки це застава, орендар повинен повернути всю або більшу частину, якщо вони підтримають їхня згода, це справді їх гроші, не ваші. Мінчер каже, що створення іншого рахунку для оренди - це також хороша ідея. "Раніше у мене біля дверей 20 орендарів кожного місяця чекали оплати орендної плати", - говорить він. "Але я придумав систему, за якою я зараз надсилаю їм рахунок-фактуру та депозит, і вони можуть щомісяця просто вносити орендну плату в будь-якому відділенні мого банку, а не намагатися приходити до мене додому". Він також пропонує налаштувати автоматичну призову, щоб орендарі могли обирати, щоб їх орендна плата щомісяця складалася з їх рахунку. "Майже будь-який банк може це створити", - говорить він.
• Повернення депозитів: Ви не можете просто зібрати депозит у розмірі 2000 доларів, а потім вирішити повернути 1500 доларів, коли орендар виїде, каже Мінчер. "Ви повинні надіслати їм детальну деталізацію", - говорить він. Після того, як ваш орендар переїде, обов’язково зателефонуйте всім комунальним компаніям, у яких ви працювали, щоб перевірити, чи є несплачені рахунки. Якщо так, відніміть це з депозиту, каже Мінчер, разом із докладним детальним переліком будь-якого ремонту, який вам доведеться зробити.
Юридичні питання: захист ваших інтересів
Як би ви не довіряли орендарям, ніколи не займайтесь бізнесом, спираючись на рукостискання та усну угоду.
"Отримати вигідну оренду дуже і дуже важливо як для початківців, так і для досвідчених орендодавців", - говорить Мінчер, який рекомендує домовитись про зустріч з юристом з нерухомості, щоб переглянути ваші документи, перш ніж хтось підпише. Це може коштувати трохи дорожче, але це ціна, яку варто заплатити, якщо врахувати наслідки оренди. Місцевий юрист з нерухомості повинен знати законодавство про оренду житла, яке може варіюватися в залежності від муніципалітету. Ви також можете проконсультуватися у компаніях, що займаються управлінням нерухомістю, у вашому департаменті житлового будівництва або у місцевій раді ріелторів щодо менш офіційних консультацій.
"Таким чином ви можете дізнатися, чи є якісь форми або додатки, які повинні бути частиною оренди, тому що якщо ви не знаєте про них, це може мати досить жахливі наслідки", - говорить Мінчер, додаючи, що в коледжі місто Форт Коллінз, де він живе і здає в оренду майно, орендодавці також повинні мати бланк повідомлення про заселення. "Це сталося від людей, які забивали в один будинок кількох дітей коледжу", - говорить він. "Тепер орендарі повинні підписати форму, яка підтверджує, що місто має правило, згідно з яким в одному будинку можуть проживати не більше трьох непов'язаних людей". Якщо ця форма відсутня, каже Мінчер, орендодавець може бути оштрафований на 1000 доларів день .
Окрім неабияких штрафів, Мінчер каже, що існують деякі форми, які необхідні для того, щоб фактично оформити договір оренди. "Наприклад, якщо будинок має дозвіл на будівництво до 1979 року, ви повинні мати одне з розкриття інформації про фарбу на основі свинцю EPA як частину оренди, або це повністю порожнеча », - пояснює він.
І хоча ви сподіваєтесь на найкраще зі своїми орендарями, Холмс каже, що розумно готуватися до гіршого. "Переконайтеся, що всі державні закони враховані, щоб якщо вам доведеться когось виселити, ви мали закон на своєму боці", - говорить він, додаючи, що консультація з юристом з нерухомості - найкращий спосіб вирішити цю проблему. «Якщо ви цього не зробите, і ви підете на процедуру виселення, і в оренді є прогалина, яку ви пропустили, хтось може в кінцевому підсумку прожити у вашому будинку без оренди.
Управління майном
Найм компанії з управління майном може зайняти багато головні болі від оренди вашого будинку, якщо ви вибрали правильний. Управлінські компанії зазвичай беруть частину щомісячної орендної плати в обмін на проведення скринінгу, збору орендної плати, ремонту та інші щоденні аспекти управління орендодавцями.
Менеджери нерухомості, вірогідно, або беруть відсоток від щомісячної орендної плати - десь від 10 до 15 відсотків є загальним явищем - або вони беруть платежі заздалегідь, іноді стільки, скільки орендна плата за перший місяць. "Оскільки ваші початківці власники вважають, що 10 відсотків їх щомісячної орендної плати - це, мабуть, велика частина цього горіха", - говорить Мінчер. “Скажи їх плата (PITI) становить 950,00 доларів на місяць, і вони знімають (будинок) за 1000,00 доларів. Якщо вони самі управляють цим, вони, можливо, можуть змусити ці цифри спрацювати, але якщо вони включать менеджера з нерухомості, вони зараз отримують лише 900 доларів орендної плати ».
Управлінські компанії оброблятимуть перевірку орендарів, кредитні звіти та інші перевірки до того, як орендар переїде. Але вам слід вибрати відповідну компанію чи особу. "Виберіть того, хто більше спрямований на управління, ніж продаж", - говорить Холмс. «Особливо, якщо ви просто прагнете повернути стільки грошей, скільки зможете, поки ринок не повернеться. Якщо у вас немає когось, хто має досвід оренди будинку, він може сидіти на ринку оренди довше, ніж слід ".