Жан Наяр є ліцензованим агентом з нерухомості компанії Bond New York та автором кількох книг з декорування та дизайну, в тому числі Проект «Щасливий дім» (видавництво «Філіпаччі», 2013).
Оскільки майже третина продажів житла в цій країні складалася з нерухомості на якомусь етапі звернення стягнення в минулому кварталі, придбання заставленого будинку є прекрасним способом отримати надзвичайну угоду на будинок. Але вилучені додому будинки, покинуті чи занедбані впродовж місяців чи навіть років, часто мають приховані витрати, які можуть перетворити цю угоду на гроші. Тут група експертів пропонує найкращі поради щодо кроків, які потрібно вжити, якщо ви перебуваєте на ринку викраденого будинку.
1. Інвестуйте в домашній огляд.
«Приблизно за 300–400 доларів інспектор з питань житла може надати повний звіт про структуру, механічні та основні компоненти будинку та власності, - говорить Грег Герб, ліцензований ріелтор і власник Herb Real Estate у місті Боєртаун, штат Пенсільванія. Чарльз Гіффорд, ліцензований інспектор по дому та власник компанії Amerispec у Джексонвіллі, штат Флорида, погоджується з цим, додавши, що огляд дому належним чином уповноваженим інспектором дасть вам «краще уявлення про те, що ви купуєте, і надасть вам основу для визначення пріоритетів ваших ремонт - або піти геть, якщо цього занадто багато ».
2. Шукайте інформацію про історію будинку.
Багато штатів вимагають від продавців нерухомого майна заповнення Заяви про розкриття інформації про майно продавця (SPDS) як частину будь-якої операції. "SPDS, як правило, виявляє будь-які відомі суттєві дефекти, пов'язані з майном, і надає покупцеві історичну перспективу будинку, його обслуговування, а також будь-який ремонт чи доповнення, виконані за попереднього права власності", - говорить Герб. Однак часто ці заяви мають певні виключення, наприклад, коли будинок передається між чоловіком та дружиною або між братами та сестрами. Іншим поширеним виключенням є випадки, коли сторонній продавець, наприклад, банк або кредитна установа, володіє майном внаслідок звернення стягнення. "Коли ви купуєте майно з викупу у банку, якого ніколи не було вдома, ви втрачаєте історичну перспективу як покупець", - говорить Герб, який додає, що перевірка будинку може допомогти вам дізнатися про зміни, які могли відбутися протягом життя майна.
3. Знезиріть будинок.
За словами Гіффорда, який також є членом Американського товариства інспекторів житлових будинків (ASHI), якщо ви плануєте придбати будинок, який не був окупований протягом кількох місяців, „перше, про що слід запитати, це:„ Чи включені комунальні послуги? '"У викрадених будинках у багатьох частинах країни" вода відключена, пастки заповнені екологічно чистим антифризом, а водопроводи можуть бути під тиском повітря або продути і повністю злити ", щоб труби не замерзали і зламавшись, пояснює Гіффорд. Перед домашнім оглядом лінії потрібно перевірити під тиском та подати напругу. І, за словами Гіффорда, вам може знадобитися кваліфікований електрик, щоб провести перевірку безпеки електроенергії закладу до відновлення живлення. «У кожного муніципалітету свої правила, - каже він, - і за містом покупці можуть вимагати плати за включення електромережі, і все може ускладнитися, якщо є три чи чотири комунальні служби, щоб зателефонувати, перш ніж ви зможете отримати все діючий. Хороший агент з нерухомості повинен мати можливість надати вам рекомендації ".
4. Перевірте наявність сантехнічних проблем.
Найбільш катастрофічні проблеми в покинутих або заборонених будинках часто спричинені переламом сантехнічних труб або витоками. "Іноді, коли ви риєте під поверхнею негерметичного унітазу, який був неякісно відремонтований, ви виявите, що вам доведеться замінити не тільки свинцевий згин, але й цілі підлоги, балки підлоги та гіпсокартон, який згнив або містить цвіль", - каже Метью Барнетт, ліцензований інспектор будинків і власник Брукліна, штат Нью-Йорк, штат Точних будівельних інспекторів. Член АШІ, Барнетт, каже, що боротьба з цвіллю може коштувати десь від сотні доларів до 20 000–30 000 доларів або більше, щоб відремонтувати та замінити цілі підлоги та стіни з гіпсу або гіпсокартону.
5. Дослідити механічні, водяні та електричні системи.
«У покинутих будинках із системами примусового повітря бруд і сміття і навіть дрібні тварини накопичуються в трубопроводах, - говорить Барнетт, - і якщо вологість довгий час була навколо котлів або печей, теплообмінники можуть піддатися корозії, і ви Потрібно буде їх взагалі замінити ". За його словами, це може коштувати від 3000 до 5000 доларів, залежно від типу системи, яка вам знадобиться. "Деякі комунальні послуги не запалять пілотних газових систем, якщо фільтри забруднені для пожежної безпеки", - додає Андреа Джонсон, ліцензований брокер з нерухомості, що базується в Портленді, штат Орегон, член-засновник і партнер американської організації REO Partners. Це означає, що вам доведеться взяти на себе витрати на прибирання, щоб перевірити, чи вони працюють.
6. Шукайте ознаки відкладеного обслуговування.
«Коли власники просто відмовляться і припинять піклуватися про свій будинок, виникатиме чимало питань технічного обслуговування, таких як необхідність прибирати жолоби, очищати сміття від даху, зрізати зарослу рослинність та конопатити / ущільнювати черепицю в душових кабінах і ваннах. ", - говорить Гіффорд, який додає, що в певних районах, що зазнають проблем, нерідко можна виявити, що побутові прилади, конденсатори та стельові прилади були взагалі видалені. За словами Барнетта, "дешевий ремонт, наприклад використання клейкої стрічки або шпаклівки водопровідника над трубою, що протікає, або непрофесійна розводка вентилятора" також може призвести до більш глибоких проблем, таких як небезпека появи цвілі або пожежі, що може вимагати дорогого виправлення по лінії.
7. Перевірте наявність тріщин фундаменту, даху, протікань та інших зовнішніх пошкоджень.
"Ми, як правило, бачимо погані дахи, структурні проблеми, пошкодження води та інші предмети ремонту великих квитків", - говорить Гіффорд. "У посушливих кліматичних зонах, як, наприклад, у Техасі, фундаменти будинків потрібно поливати, інакше вони можуть потріскатись і зруйнувати будинок", - додає Джонсон. Для будинку з басейном Барнет рекомендує звернутися до служби обслуговування басейну, щоб переконатися, що підземні трубопроводи та обладнання не потріскані та не засмічені. "Звичайний огляд будинку охопить загальний стан перекачування та фільтрації, зону внутрішнього дворика, каменів для сміття та скиммерів, але служба басейну може спробувати налагодити роботу системи, щоб перевірити, чи є значні пошкодження обладнання", - сказав він. каже. Якщо виникла проблема, власник може надати вам кредит, щоб вона знову працювала належним чином.
8. Провести каналізаційний приціл.
Особливо для будинків, яким більше 20 років, Джонсон пропонує інвестувати в інспекцію каналізації. "Лінії можуть бути порушені корінням дерев, - говорить вона, - або вони можуть бути неправильно підключені до загальнодоступних систем". Також лінії можуть бути згнилими, засміченими або пошкодженими. Сантехнічна компанія може підвести відеокамеру через лінію, щоб визначити її стан.
9. Вирішити будь-яке заставне право.
«Багато муніципалітетів мають правила щодо утримання майна, - каже Герб. "Якщо банк є власником нерухомості, він, як правило, дотримуватиметься графіка зрізання газону, але якщо він цього не робить, муніципалітет може накласти на нього право застави, якщо йому доведеться зайти і утримувати газон сам", - говорить він. "Будь-яка кількість інших запобіжних прав може бути покладена на власність неоплачуваними підрядниками, комунальними службами, асоціаціями власників будинків тощо", - говорить Джонсон. Перш ніж закрити майно, вам потрібно переконатися, що всі заставні права ретельно досліджені вами та офіцером та виправлені перед тим, як право власності може бути передане вам від попереднього власника.
10. Повторно зафіксуйте всі замки.
"Багато будинків працюють за системою головних ключів", - говорить Джонсон. "Це означає, що незліченні брокери, підрядники, оцінювачі та інші люди можуть мати цей ключ". Якщо ви купуєте заборонене житло, вона радить захистити себе та своє майно, негайно встановивши нові замки з новими ключами на всьому протязі, перш ніж ви заселитеся.