З часу Другої світової війни федеральний уряд взяв участь у просуванні та підтримці доступного житла за допомогою законопроектів GI та фінансування з низькими відсотками. Ця політика та субсидії були дуже ефективними, допомагаючи повернутись ГІ та іншим покупцям будинків, які вперше потрапили до своїх перших будинків. Але за умови стрімкого економічного зростання та розвитку "Бебі-буму" лише традиційні федеральні субсидії не змогли встигнути за зростаючим розривом у доступності. Сім'ї потрібні безпечні та гідні місця для проживання. Громади потребують достатнього забезпечення житлом за будь-якого рівня цін, а підприємства потребують житла, яке є доступним для їх робочої сили.
Доступно купити
Федеральний уряд визначає доступність житла як витрати на житло, які не перевищують 30 відсотків доходу домогосподарства. Витрати на житло визначаються як орендна плата чи принцип, відсотки, податки та страхування разом (ПДІФ). Якщо ми припустимо, що середній дохід 2002 року склав 43 318 доларів США (перепис населення США), ви витрачали б не більше 1083 долари США на місяць на витрати на житло. Тепер, якщо ми також припустимо, що ви купуєте будинок за середньою ціною 2002 року 158 300 доларів США (Національна асоціація ріелторів), вам доведеться запропонувати перший внесок у розмірі 28 890 доларів США, щоб придбати цей будинок, і при цьому відповідати визначенню „доступний . " Звичайно, на цю угоду впливають інші фактори, включаючи ставку застави, термін (тривалість) позики, бали та витрати на закриття. Змініть будь-який із цих факторів, і ваш перший внесок або щомісячні платежі можуть зростати або зменшуватися. А якщо врахувати бали та витрати на закриття, загальна сума грошових витрат при закритті складе понад 33 000 доларів! Згідно з урядовим визначенням, цей будинок може бути доступним для власності, але з такою великою кількістю грошей, що потрібна заздалегідь, чи буде вам доступним придбання?
Доступне для побудови
Одним з основних факторів доступності є вартість виробництва житла. Групи будівельників часто стверджують - і державна статистика підтверджує ці твердження - що будівництво будинків традиційно виводить країну з рецесії. Не дивно, коли ви вважаєте, що будівництво будинків приносить користь не тільки професіям, а й виробництву, професійним послугам і навіть транспортуванню. Але попит на нове житло може спричинити дефіцит робочої сили та матеріалів. Затримки через погоду або проблеми з дозволами також збільшують витрати, і ці витрати передаються покупцеві. Зазвичай будівельники нових будинків працюють із досить вузьким рівнем чистого прибутку від 5 до 10 відсотків, тому навіть невеликий стрибок витрат може різко скоротити прибуток будівельника та збільшити витрати на житло для покупців.
Досвідчений будівельник може допомогти покупцеві житла зменшити витрати завдяки ретельному проектуванню та вибору матеріалів. Цей процес називається «інжиніринг вартості», і, як покупець, у ваших інтересах знайти будівельника, який би його добре розумів. Але хоча будівельна галузь, безперечно, виграє від інновацій у матеріалах та методах, незалежний забудовник, як правило, не може мати значного впливу на загальну доступність житла. Подумайте про це так: особняк в 750 000 доларів, по суті, побудований по суті з тих самих матеріалів, що і ранчо з 3 спальнями за 125 000 доларів. Завищена ціна залежить не лише від обробки.
Зменшення витрат на житло
Одним з ключових способів досягнення доступності є збільшення щільності житла. Норми землекористування на федеральному, штатному та місцевому рівнях можуть мати величезний вплив на доступність житла. Наприклад, заболочені території виводять великі ділянки землі з ринку житла, зменшуючи пропозицію. Місцеві правила зонування, які вимагають ділянок площею в 5 акрів для кожного односімейного будинку, також створюють тиск на землю. Існують певні постійні витрати на розробку будь-якої земельної ділянки, включаючи планування ділянок та дозволи, дороги, електроенергію, каналізацію та воду. Всі ці витрати повинні бути включені до ціни продажу житла, яке побудовано на посилці. Якщо зонування чи інші норми обмежують ділянку будівництвом одного будинку, усі ці витрати на забудову доведеться нести цьому одиночному будинку, роблячи ціну вищою. Якщо регламенти зонування дозволяють збільшити щільність житла - більше будинків на посилку - забудовник може розподілити витрати на забудову землі на всі житлові одиниці, тож той самий будинок фактично коштуватиме менше для будівництва та купівлі.
Житлова політика щодо доступності
Органи місцевого самоврядування зазвичай стрибають, коли брак доступного житла починає шкодити життєздатності громади. У багатьох районах країни такі основні працівники, як міліція, пожежники, медичні працівники та вчителі, не можуть дозволити собі жити в громадах, де вони працюють. Зараз деякі муніципалітети пропонують субсидії та інші стимули, щоб зменшити розрив у доступності та заманити працівників ближче до своєї роботи. Інші заходи, що застосовуються органами місцевого самоврядування та державними органами, включають мандати щодо доступності житла та постанови про зонування районів.
Наприклад, у штаті Массачусетс Закон 40B є державним статутом, який вимагає, щоб кожне муніципалітет штату проводило житлову політику з метою забезпечити доступність принаймні 10 відсотків житлового фонду для людей, які заробляють 80% або менше середнього доходу за площею (AMI). Такі заходи можуть вимагати від забудовників збільшення щільності житла для більш ефективного використання наявної землі. Деякі правила вимагають від забудовників певного відсотка будинків, які вони будують, доступними. Закон 40B був одним із перших таких законів у країні і частково відповідав за створення приблизно 18 000 одиниць житла, які відповідають такому рівню доступності. Мен подіяв цьому ж закону. Сьогодні в усіх районах країни зростає перелік штатів, що мають чинне законодавство, яке очікує на розгляд та / або передбачає доступність житла.
Існує також ряд некомерційних організацій та програм, які спеціально розглядають питання доступності житла. Наприклад, земельні трести (CLT), як правило, є приватними некомерційними організаціями, які забезпечують гранти та пожертви на придбання землі та житла для довгострокової доступності. Більшість CLT продають будинки, але тримають землю "в довірчій формі" шляхом довгострокової оренди землі власнику будинку. Більшість оренд CLT вимагають певного обмеження власного капіталу, щоб, коли будинок продається, він залишався доступним для наступного покупця. Серед інших організацій - Хабітат для людства, NeighborWorks, державні агенції з питань житлового фінансування та місцеві органи управління житлом. Одна порівняно нова федеральна програма, що здійснюється через місцеві органи управління житлом, дозволяє орендарям, які мають право на використання своїх житлових ваучерів за розділом 8, для придбання житла. Місцеві банки та іпотечні позикодавці часто мають найсвіжішу інформацію про програми кредитування для покупців, які вперше купують товари.
Приклад: Земельні трести громади економить житло
Місто Берлінгтон, місто з населенням близько 40 000, є найбільшим містом Вермонта. Незважаючи на стабільну економіку та чарівність малих міст, Берлінгтон має свою частку проблем великих міст: висока орендна плата, відсутність орендодавців, старіння житлового фонду та заробітна плата, яка відстає від зростання вартості житла. У 1984 р. Міські керівники та адвокати житла заснували Громадський трест громади Берлінгтона (BCLT), перший КЛТ, що фінансується муніципальним бюджетом. Сьогодні це найбільший CLT в США, який налічує понад 2500 членів.
CLT - це демократично контрольована громадська організація, яка купує землю та будівлі та тримає землю в довірі на благо більшої громади. Що стосується доступного житла, ця модель виключає вартість землі із рівняння вартості житла, тим самим роблячи будинок набагато доступнішим. Крім того, земельний трест надає власнику житла довгострокову (зазвичай 99 років) оренду, що поновлюється. В обмін на це покупці житла погоджуються обмежити ціну на житло, якщо і коли вони вирішать його продати. У багатьох випадках CLT отримує перший варіант викупу будинку за ціною, визначеною формулою. Власники будинків отримують менше власного капіталу від продажу, але це обмеження гарантує, що будинок буде доступним для наступного покупця.
В середньому будинок BCLT, який вперше був, доступний людям із 62 відсотками середнього доходу за площею. Під час перепродажу середній будинок BCLT доступний для людей, які заробляють 57 відсотків AMI, але продаж приносить власникам чистий приріст власного капіталу понад 6000 доларів.
Обмеження власного капіталу, можливо, було радикальною ідеєю 20 років тому, але ця модель стала загальноприйнятою. Коли в 1984 році було засновано Громадський трест громади Берлінгтон, CLT було лише кілька. Сьогодні в Канаді та Великобританії понад 160 у 34 штатах та інші.