З: Я здаю в оренду сім років, економлячи гроші на перший внесок, і нарешті готовий придбати власний будинок. Але я не уявляю, скільки часу це займе, і намагаюся запланувати інші великі події, як-от канікули. Чи є простий спосіб оцінити? Скільки часу потрібно для придбання будинку?
A: Вітаємо з переходом від орендаря до власника будинку! За словами Жанні Хайнен, юрист-брокера ріелторів Four Seasons в Макферсоні, штат Канзас, і члена Національної асоціації ріелторів, з моменту подачі пропозиції на будинок до моменту закриття угоди пройде приблизно 30-60 днів і ви отримаєте ключі.
У процесі купівлі житла бере участь низка етапів. Хоча час, необхідний для їх завершення, різниться, будинок не буде вашим, доки останній не буде виведено зі списку. Ці кроки включають:
- Роблячи пропозицію щодо будинку.
- Обговорення умов контракту.
- Прийняття пропозиції.
- Проведення оцінки.
- Планові перевірки.
- Вирішення питань ремонту, виявлених під час перевірок.
- Отримання схвалення позики.
- Перевірка титулу власності.
- Закриття - зустріч, під час якої продавцю платять, а будинок - ваш.
Якщо ви працюєте з агентством нерухомості, агент забезпечить своєчасне виконання всіх етапів. Це найкращий варіант для більшості покупців, особливо перших покупців.
Дата закриття контракту встановлює основу.
Коли ви робите пропозицію щодо будинку, ваша агентка вводить очікувану дату закриття, виходячи з того, скільки часу вона вважає необхідним для виконання вищевказаних кроків. Коли продавець приймає вашу пропозицію (зазвичай протягом 72 годин), ваш агент та агент, що представляє продавця, починають працювати, щоб виконати всі кроки до дати закриття.
Різні типи позик впливають на те, скільки часу потрібно для закриття.
"За допомогою звичайної позики ви часто можете закрити її протягом 30 днів", - говорить Хайнен. Інші види позик вимагають більше часу, щоб закрити їх, «як правило, від 45 до 60 днів».
- Звичайна позика: Якщо у вас хороший кредит, солідна робота та попередній внесок, ваш кредитор, ймовірно, запропонує звичайну позику. Цей вид позики зазвичай видається на місцевому рівні, і якщо все піде за планом, ключі від вашого будинку ви отримаєте через 30 днів.
- Кредит FHA: Якщо ви не можете отримати звичайну позику через те, що ваш перший внесок занадто малий або ваш кредит не є першокласним, ви все одно можете претендувати на позику, застраховану Федеральним управлінням житлового будівництва. Щоб закрити позику FHA, потрібно 45–60 днів.
- Кредит на розвиток сільських територій: Позики, надані Міністерством сільського господарства США (USDA), надаються людям з обмеженими доходами, які проживають у сільських або заміських громадах. Позики на РД вимагають додаткових документів та закриття можуть зайняти до 60 днів.
- Позика VA: Лише ветерани, члени Національної гвардії, резервісти та діючі військові мають право на отримання житлових позик, виданих через Адміністрацію ветеранів. Подібно до позик RD та FHA, для позик VA потрібні додаткові документи, що може призвести до завершення 60 днів.
Оцінка має вирішальне значення для закриття до дати контракту.
Ваш позикодавець вимагає професійної оцінки будинку, який ви купуєте, щоб переконатися, що він коштує тієї ціни, яку ви пропонуєте, тому планування оцінки - це одне з перших дій, які зробить ваш агент.
Вирішення проблем, виявлених під час перевірок, може відсунути дату закриття.
Якщо ви не купуєте будинок «як є», ваш позикодавець вимагатиме одного або декількох оглядів, щоб визначити стан структурної міцності будинку та механічних елементів, таких як сантехніка, електропроводка та ОВК. Крім того, деякі кредитори потребуватимуть перевірки термітів. Якщо виявляться якісь проблеми, ваш позикодавець може вимагати від вас або продавця виправити їх до закриття. Залежно від типу необхідного ремонту, це може відсунути дату закриття.
Потреба у продажу поточного будинку до придбання нового може уповільнити закриття.
Коли покупці в цій ситуації роблять пропозицію щодо будинку, до контракту часто додається пункт, в якому зазначається, що придбання нового будинку залежить від того, чи купують покупці свій існуючий будинок. Це називається "непередбачуваною ситуацією" у контракті. Якщо продавець приймає угоду, не встановлюючи обмеження, скільки часу покупець повинен продати будинок, термін закриття може бути відсунутий на невизначений час, якщо будинок покупця не продається швидко.
Отримайте попередньо затверджену позику, перш ніж почати розглядати будинки.
Однією з перешкод для закриття будинку є отримання дозволу на позику. "Якщо покупець попередньо схвалений", - каже Хайнен, - "це одна справа, про яку слід турбуватися". Попереднє затвердження включає кредитора, який аналізує ваш кредитний та фінансовий стан, а потім схвалює придбання будинку до встановленої суми, виходячи з ваших поточних доходів та витрат. Хоча попереднє затвердження не є обов’язковим, воно збільшує ваші шанси на закриття до дати, вказаної в контракті, або раніше, якщо обидві сторони погоджуються.
Непередбачені фактори можуть затримати закриття.
Хоча більшість операцій з купівлею житла проходять без збоїв, завдяки агентам з нерухомості, які працюють з кредиторами, оцінювачами, страховими агентами та інспекторами, щоб переконатися, що все зроблено, можуть виникнути непередбачені ситуації, які закриють закриття. Такі ускладнення, як виявлення права на заставу над майном, проблеми із правом власності або домовлені ремонти, які не завершені, можуть затримати закриття, доки питання не будуть усунені.
У більшості випадків закриття відбувається за розкладом.
Поки ви купуєте будинок, який зареєстровано в агентстві нерухомості, і працюєте з агентом, який представляє ваші інтереси, затримок бути не повинно. Агенти мають досвід виконання всіх етапів процесу придбання житла за графіком.