Перекидання будинків завжди виглядає на екрані реаліті-шоу так круто, і безсумнівно, що ці шоу, стиснуті в 60-хвилинні сегменти, сприяли популярності цієї тенденції інвестування в нерухомість. Насправді перевертання проблемних об'єктів може викликати захоплення, але це також може призвести до фінансової катастрофи.
Отже, чи потрібна глобальна пандемія для роздумів про те, щоб зайнятися хатнім бізнесом? Або це найгірша помилка, яку ви можете допустити?
Домашні ціни на перегортання знижуються
Згідно з новим звітом ATTOM Data Solutions, перегортання будинків одночасно зростає та падає, залежно від того, яку статистику ви дивитесь. Наприклад, лише за третій квартал 2022-2023 року (останній квартал, за яким були доступні дані на момент публікації) було перекинуто 57 155 односімейних будинків та квартир. Згідно з повідомленням, це складає 5,1 відсотка від усіх продажів житла в цьому кварталі.
Це дуже багато, поки ви не врахуєте, що у другому кварталі 2022-2023 року оберти становили 5,7 відсотка від усіх продажів житла. А у третьому кварталі 2022-2023 року оберти становили 5,5 відсотка від усіх продажів житла.
Це означає, що темпи обміну будинків знижуються, і, згідно з повідомленням, ця тенденція є послідовною на більш ніж 90 відсотках місцевих ринків (148 із 159 мегаполісів).
Найбільше щоквартального скорочення було в таких районах метрополітену:
- Кіллен, штат Техас (-44,5 відсотка)
- Саванна, штат Джорджія (-43 відсотки)
- Йорк, штат Пенсільванія. (-42 відсотки)
- Грілі, Колорадо (-41,5 відсотка)
- Спрінгфілд, Массачусетс (-39,8 відсотка)
До інших міст із щоквартальним зниженням - від 39,1 до 37% - належать Ролі, штат Північна Кароліна; Атланта; Канзас-Сіті, Міссурі; Сан - Дієго; та Рочестер, штат Нью-Йорк
Однак у деяких регіонах фактично спостерігалося зростання кількості перевернутих будинків. Найбільше зростання відбулось у таких областях:
- Давенпорт, Айова (+18,5 відсотка)
- Хілтон-Хед, Південна Корея (+16,8 відсотка)
- Скрентон, штат Пенсільванія. (+12,2 відсотка)
- Амарілло, штат Техас (+10,9 відсотка)
- Каламазу, Мічиган (+7,7 відсотка)
Повернення будинку перевертається
Хоча темпи обертань зменшуються, згідно з повідомленням прибуток насправді був високим. У третьому кварталі 2022-2023 року перевернуті будинки продавались із валовим прибутком 73 766 доларів США порівняно з 69 000 доларів США у другому кварталі 2022-2023 року та 61 800 доларів США у третьому кварталі 2022-2023 року. Це найвища рентабельність інвестицій з першого кварталу 2022-2023 року, які мали 48-відсоткову рентабельність інвестицій.
Ці норми прибутку відповідали 104 із 159 проаналізованих районів метро. Найбільша норма прибутку була в таких сферах:
- Браунсвілль, штат Техас (182,9 відсотка)
- Остін, штат Техас (176,4 відсотка)
- Вако, штат Техас (157,4 відсотка)
- Спрінгфілд, Міссісіпі (145,3 відсотка)
- Саванна, штат Джорджія (143,6 відсотка)
Інші міста з великим річним збільшенням норми прибутку - від 74 до 54 відсотків - включають Ролі, штат Північна Кароліна; Фенікс; Канзас-Сіті, Міссурі; та Лас-Вегас.
Однак у деяких регіонах спостерігається зниження прибутковості інвестицій. Найбільший спад відбувся в таких областях:
- Корпус-Крісті, штат Техас (77 відсотків)
- Хілтон-Хед, Південна Кароліна (72,9 відсотка)
- Боулдер, Колорадо (69,1 відсотка)
- Вілмінгтон, Північна Кароліна (58,9 відсотка)
- Саут-Бенд, Індіана (54,1 відсотка)
Збільшується середній час перевертання
Звіт також показує, що перегортання будинків під час пандемії займає більше часу. У третьому кварталі 2022-2023 року середній час завершення транзакцій становив 192 дні. У другому кварталі 2022-2023 року середній час становив 184 дні, а в третьому кварталі 2022-2023 року - лише 184 дні.
Насправді в середньому за третій квартал 2022-2023 року 192 дні було найдовшим середнім часом за 17 років (з третього кварталу 2003 року).
Чому ви повинні брати участь у грі
Тож, чи зараз вдалий час, щоб занурити пальці на ринок, що гортає будинки? Генрі Анджелі III, власник компанії Henry Buys Homes у Джексонвіллі, штат Флорида, вважає, що зараз чудовий час гортати будинки. "Існує рекордно низький запас через збільшення попиту в результаті зниження процентних ставок за іпотекою", - говорить він. "Усі намагаються нажитися на цих нижчих ставках в результаті збільшення купівельної спроможності, особливо на моєму ринку в Джексонвіллі".
Його ентузіазм поділяє Люк Сміт, засновник компанії «Ми купуємо нерухомість у штаті Кентуккі», який вважає, що зараз найкращий час, ніж будь-коли, щоб увійти в бізнес. Сміт також вказує на низький рівень запасів, що призводить до великого попиту. "Матеріали для завершення ремонту дорожчі, оскільки ціни зросли через недоліки ланцюга поставок через пандемію, але вартість власності швидко зростає", - пояснює Сміт. "Сильний попит змусив цінності нерухомості торгуватися рекордними темпами та вищими ціновими показниками, що чудово підходить для перегортання будинків"
Сміт застерігає від переплати за потрапляння на ринок будинку. "Але в іншому випадку, якщо ви можете легко керувати проектом, ви можете вийти наперед".
Чому ви не повинні брати участь у грі
Однак не всі з таким оптимізмом ставляться до успіху новачків у домашньому бізнесі. "Зараз є" рекордні прибутки ", тому що ринок будинків вибухнув через COVID-19, і зріс в геометричній прогресивності, де ринок був, коли сучасні будинки були вперше придбані", - говорить Райан Серхант, брокер нерухомості та компанія costar на Браво Лістинг мільйонів доларів Нью-Йорк. "Але ця дельта не триватиме", - попереджає він. “У домашньому бізнесі ви заробляєте гроші, коли робите купити; не вступайте у бізнес сьогодні, виходячи з того, де знаходяться будинки продаж на-це зворотний шлях ".
Джонатан Факкоун, керуючий член і засновник Halo HomeBuyers у Бріджуотері, штат Нью-Джерсі, також висловлює застереження щодо нових прибульців. "Незважаючи на те, що загальний ринок нерухомості зараз хороший, а норми прибутку більші, ніж були, я б не рекомендував людям брати участь у цьому бізнесі прямо зараз". І він наводить три причини, чому:
1. Надзвичайно важко знайти вигідні пропозиції для нових інвесторів.
"Ринок вже насичений багатьма досвідченими інвесторами, які шукають угод із правильною нормою прибутку". Факконе каже, що новим інвесторам неймовірно важко конкурувати, якщо вони не готові платити більше за той самий будинок. "Якщо вам доведеться переплатити, щоб увійти в проект, ви будете ризикувати втратою грошей, коли все буде сказано і зроблено".
2. Пандемія ускладнює оновлення об'єктів.
Щоб отримати прибуток, Факконе каже, що метою є завжди бути в проекті та поза ним у найкоротші терміни. "Це гарантує, що ви максимізуєте свій потенційний прибуток, одночасно пом'якшуючи інші ризики, такі як перевитрата коштів на ремонт або не досягнення запланованої ціни продажу". Однак, оскільки селища працюють повільними темпами (і часто з обмеженим штатом персоналу), він каже, що перевірки, дозволи на будівництво тощо займають більше часу. "Це проблема, оскільки зі збільшенням часу проекту збільшуються витрати на перевезення, що зменшить прибуток". Він каже, що ще більш небезпечним є те, що ринок може змінитися - і якщо це станеться під час реалізації проекту, це може бути згубним.
3. Стало важче проаналізувати хорошу справу через пандемію.
"Ключем до успішного перекидання будинків є покупка за правильною ціною, що вимагає правильної оцінки будинку, щоб визначити, за що його можна продати". У ідеальному середовищі Факконе каже, що важко оцінити АРВ в будинку (після ремонту), але каже, що COVID-19 спричиняє швидке коригування цін. "Стає важко спрогнозувати, яким саме буде АРВ, коли ви будете готові вивести будинок на ринок, і це стає швидше грою в здогади, ніж розрахованим інвестиційним рішенням". Він рекомендує зачекати, поки ринок стабілізується, перш ніж заходити.