Раніше житло було досить безпечною інвестицією - ви вкладаєте свої гроші, і через кілька років, коли настала пора продавати, ваш будинок буде коштувати дорожче, ніж ви за це заплатили. На жаль, багато продавців виявляють, що прибуток від власного капіталу, який вони вважали здобутим за роки буму, - це не що інше, як сумні спогади.
Однак це не зовсім вірно для всіх: Навіть на цьому жорстокому ринку нерухомості все ще є сфери, де ціни на житло тримаються стабільно або навіть зростають.
Як ви можете знати, де ви (і ваш будинок) вміщуєтесь? Це непроста відповідь. Ось шість порад щодо правильної оцінки вашого будинку на нестабільному ринку житла.
Підготуйтеся до перевірки реальності
Якщо ви придбали свій будинок у розпал ринку (або якщо ви обналили власний капітал, коли часи були незабутні), можливо, вас чекає версія шокера від продавця. Експерти з нерухомості кажуть, що навіть коли власники будинків усвідомлюють, що вартість будинків навколо них впала, вони часто все ще тримаються застарілих уявлень про те, чого варте їхнє власне майно. Якщо ви готуєтесь продати, настав час серйозної перевірки реальності, каже Цинциннаті, оцінювач нерухомості, що базується в штаті Огайо, Лу Фріман.
Поговоріть з кількома ріелторами
Коли ціни знижуються, а обсяг продажів сповільнюється до дрібниць, можливо, пора поговорити з фахівцями з нерухомості, які працюють з покупцями, принаймні для того, щоб визначити правильну ціну для вашого будинку. Як правило, найкращим першим кроком є робота з Realtor®, який має прекрасний досвід роботи продавця.
"Настільки важливо почути, що думають покупці на сучасному ринку", - говорить Кеті Ветман, сертифікований бухгалтер і ріелтор з Макліна, штат Вірджинія. "Занадто багато агентів - особливо тих, хто має найбільший досвід у бізнесі - працюють переважно з продавцями, і вони ніколи не чують найпоширеніших заперечень покупців". Ветман каже, що на цьому ринку продавці можуть навіть подумати про співпрацю з кимось, хто в першу чергу є "агентом покупця", або з тим, хто спеціалізується на допомозі покупцям знайти житло. Вона каже, що якщо вони допоможуть вам влаштувати ваш дім та ринок, це може допомогти вам швидше продати, оскільки вони точно знають, який відгук вони отримують від людей, які зараз шукають.
Ще одна причина робити покупки - переконатися, що ви працюєте з кимось, хто не тільки знає область та ринок, але реалістично оцінює поточний стан продажів.
Правильно використовуйте свої комп’ютери
Будь-який фахівець з нерухомості скаже вам один з найпотужніших інструментів ціноутворення, який є у когось, - це так звані "компи" або порівняльні списки. Це статистичні дані щодо нещодавно проданих будинків, подібних до вашого, як правило, за місцем розташування, розмірами та / або зручностями. Але хоча будь-який ліцензований ріелтор або оцінювач матиме доступ до комп, не завжди легко вибрати потрібні чи правильно їх прочитати.
Спочатку переконайтеся, що ви дивитесь на те, що насправді продали, а не на те, що перелічують люди зі схожими властивостями. "Занадто багато власників зосереджуються на тому, що інші люди просять про свої будинки, а не на тому, що вони насправді отримують для них", - каже Ветман. І коли ви шукаєте ціни продажу порівняльної нерухомості, зверніть пильну увагу на дату закриття угоди. «Навіть якщо комп’ютеру лише кілька місяців, ви повинні застосувати регіональні дані про тенденції: якщо ринок впав на п’ять відсотків за останні три місяці, вам потрібно взяти цей комп’ютер за три місяці тому і застосувати падіння більше ніж на п’ять відсотків до цієї ціни. Занадто багато людей цінують під час останнього продажу без такої екстраполяції, і вони в підсумку переслідують ринок вниз ".
"У нерухомості є приказка, що ви не можете бути об'єктивними щодо власного будинку", - говорить Фрімен. "Це правда. Коли ріелтор скаже вам, що будинок, який ви придбали шість років тому за 303 500 доларів, тепер принесе лише 285 000 доларів, вам може бути важко повірити ».
Іноді продавці ігнорують поради експертів, оскільки мають на увазі номер, від якого вони не можуть втекти, каже Тодд Хютнер, брокер з фінансування комерційної та житлової нерухомості. Якщо ви не можете пройти цей показник і вам не доводиться продавати, напевно, час просто сісти на свої інвестиції і дочекатися поточного шторму. Але продавцям, які повинні позбавитись власного майна, доведеться зіткнутися з суворими реаліями.
"Те, що ви заплатили за свій будинок, не має нічого спільного з його поточною вартістю", - говорить він. "Те, що вам" потрібно вийти з дому ", також не впливає на поточну вартість". Цей факт може бути суворою перевіркою реальності, коли ви вважаєте, що вам потрібно отримати певну доларову суму за продаж вашого будинку, щоб погасити свою поточну іпотеку.
Щоб ускладнити правильне читання компіляторів, ріелтор повинен знати та розуміти вашу унікальну ситуацію. "Не кожен ринок занепадає", - говорить Ветман. "Навіть на ринках, що занепадають, є райони, у яких все добре".
Подумайте про оцінку
Якщо ви все ще не впевнені у своєму аналізі вартості вашого будинку, варто отримати оцінку, стверджують експерти.
"Більшість власників будинків залежать від свого ріелтора, щоб допомогти встановити ціну на свою нерухомість, і ріелтори, як правило, мають багато знань про те, що є, а що не продається в якомусь конкретному районі чи за певною ціною", - говорить Фрімен. "Але вартість кошторису державного ліцензованого або сертифікованого оцінювача, який знайомий з вашим районом, може заощадити місяці тривалого маркетингового часу та тисячі доларів на витратах, допомагаючи вам правильно оцінювати свій будинок з самого початку"
Переконайтеся, що ви вибрали того, хто розуміє не лише вашу область, але і вашу мету для отримання оцінки. Ви хочете обрати того, хто готовий поговорити з вами і пояснити щось, говорить Гюттнер. "Зателефонуйте трьом оцінювачам і скажіть їм, що ви робите, і виберіть того, хто найбільше готовий пояснити вам щось і допомогти", - говорить він. "Якщо ви продаєте свій будинок, коштує від 300 до 500 доларів, щоб мати власну незалежну експертну думку про те, що коштує ваш будинок, і це неоціненно для самоосвіти".
Будьте сумливим сусідом
Нарешті, не бійтеся бути тим, кого ріелтори люблять називати «сумливим сусідом». "Почніть відвідувати кожен день відкритих дверей у вашому районі, щоб відчути ціну щодо квадратних метрів, рівня оновлення тощо", - говорить Фрімен. «Ріелтори очікують дотепних сусідів. Не розчаровуйте їх ". Додаткова перевага бути цікавим: якщо / коли будинок продається, ви дізнаєтесь про це більше, коли поглянете на компи.
Хоча важливо усвідомити, що єдиним числом, яке справді має значення, є ціна закриття, порівняння списку із цінами на закриття будинків у вашому районі дасть вам хороший барометр для того, в якому напрямку рухаються ціни, і як довго ви можете чекати, поки знайдете покупець. "Покатайтеся по сусідству або перейдіть в Інтернет на сайт Zillow.com або інші подібні сайти та перегляньте нещодавно продані будинки та будинки, що перелічені в списку", - говорить Хютнер. "Тільки пам’ятайте: мають значення лише закриті ціни продажу".
Прийняти вартість вашого будинку на падінні або нестабільному ринку може бути важко, вважає Хюттнер, але краще впоратися з цим, коли виставляєте свій будинок на ринок, ніж давати йому тягнутися місяцями, якщо ціна занадто висока. "Зрештою ви дізнаєтесь ринкову вартість вашого будинку", - говорить він. "Не чекайте, коли ринок покаже вам, коли ви нарешті продасте. Так це коштує набагато дорожче ".
Інтернет-інструменти оцінки ціни на дому
Експерти з оцінки нерухомості кажуть, що одним простим першим кроком для людей, які планують продати або просто цікавляться власним капіталом, є відвідування Інтернет-інструментів щодо ціни на житло. Незважаючи на те, що не слід надто акцентувати увагу на цих цінах, вони можуть бути хорошими вихідними пунктами. Ось декілька онлайн-інструментів, які допоможуть вам зрозуміти вартість вашого будинку:
- Zillow дозволяє підключити адресу вашого будинку, щоб знайти нещодавно продані об'єкти нерухомості на карті вашого району. Ви також можете перевірити ціни на останні списки у вашому районі.
- Trulia показує списки, зниження цін і навіть "теплову карту нерухомості" середніх цін на будинки у вашому районі. Недолік: він показує ціни в лістингу, а не ціни продажу.
- Domania, веб-сайт компанії Lending Tree, пропонує розділ „Перевірка ціни на житло”, де ви можете ввести адресу та дізнатись ціну продажу будинку, проданого за останні п’ять років.
- Місцеві веб-сайти з нерухомості: Деякі великі групи з нерухомості можуть скласти перелік нещодавно проданих об’єктів нерухомості у своєму районі. Одним з прикладів є Crye-Leike в Теннессі; його веб-сайт дозволяє підключити адресу конкретного об’єкта нерухомості, щоб з’ясувати, за що його продали.