Вбудовані акваріуми: зручність, яка швидко стає оком.
З усіх помилкових поліпшень житла, які Даніель Фріс спостерігав протягом 30 років роботи оцінювачем будинків, акваріуми очолюють його список у 2012 році лідерів збитків - оздоровчих будинків, які майже не приносили віддачі від інвестицій.
"Це не розумна інвестиція", - заперечує Фріс, який знаходиться в Атланті, штат Джорджія. Скляні тумани резервуара, а похмурі фільтри видають запах гниючих водоростей. Ще гірше - так, стає гірше - деякі власники переробляють акваріуми для риб під житло плазунів. І мало що змушує потенційного покупця додому втекти швидше, ніж вигляд змії-бика в їдальні.
Акваріуми очолюють наш список «удосконалень» із поганою віддачею інвестицій, але кожен проект у цьому списку має принаймні одне спільне: глибоке невідповідність задуму власника будинку та стандартам району.
Місцева культура, уподобання та ринкові умови диктують віддачу від вдосконалення. Потрапляйте свої гроші на зручності, які не відповідають нормам для вашої найближчої околиці, і ви навіть не отримаєте 5% премії за сусідні будинки, незалежно від того, що ви витратили, каже Кевін Крос, власник Anchorage, АК. агентство нерухомості Cross & Associates.
Приклад: Гранітні стільниці фактично підривають ринкову вартість на Алясці. Екстремальні перепади температури змушують постійно осідати та переселяти основи будинків, що призводить до деформації та розтріскування твердих кам’яних поверхонь. Ламінат дає достатньо, щоб зробити його зустрічним матеріалом.
"Зрозумійте, що кожен, хто шукає будинок, буде стояти перед вами зі своїм мобільним телефоном, дивлячись на всі приблизні вартості будинків навколо вашого", - продовжує він. "Коли покупець дивиться на будинок, він не шукає причин придбати будинок. Вони шукають причини не купувати вашу. Ваша робота полягає в тому, щоб усунути якомога більше причин з того, щоб «не купувати». Якщо ціна за нього правильна, чиста, інсценізована і виглядає привабливо, старший будинок продаватиметься швидше, ніж новий, навіть із чудовими зручностями ".
Покупці негайно відбирають розбіжності в цінах і не готові платити за помилкові вдосконалення … як решта товарів у нашому списку не.
Лідер втрат №2: вбудована електроніка
Права хвастощі тривають лише кілька місяців, коли мова йде про новітні телевізори та звукові системи. Одного разу наступна штуковіна виходить на ринок, сьогоднішня блискуча іграшка швидко потьмяніє. Вартість, яка додається внаслідок розмахування для топової автономної електроніки, може бути спірною, але принаймні ви можете легко взяти з собою пристрій. Вбудовані елементи часто домінують над усією кімнатою, і їх відбиття може погіршити зручність використання суміжних кімнат.
Власник будинку за 3 мільйони доларів похвалився Фрісу, що його вбудована звукова система коштує 650 000 доларів. Це було надмірно навіть для особняка. "Він міг витратити 50 000 доларів на кімнату для медіа і отримати від неї стільки ж", - каже Фріс. "Ви повинні розглядати електроніку як особисту власність, навіть якщо вона вбудована".
Лідер збитків №3: Ліквідація третьої чи четвертої спальні.
Звичайно, гардеробна та розширена майстер-ванна стали б продажем, але лише в тому випадку, якщо цей простір не викрадено з третьої чи четвертої спальні. Якщо норма мікрорайону становить три спальні, двокімнатний будинок знаходиться в серйозному недоліку. Кількість спалень має бути в рівновазі із загальною житловою площею. Будинок із занадто великою або недостатньою кількістю спалень має однобічне планування, що не буде корисним для багатьох покупців. Все ще хочете цю майстер-шафу? Ви можете виправдати це, якщо застосуєте друге основне правило повернення (продовжуйте читати).
Лідер збитків №4: покращення підвалу.
Покращення нижчого класу ніколи не окупляться стільки, скільки відремонтовано або додано вище рівня. Уважно порівняйте вартість реконструкції мансарди, додавання мансарди або навіть підняття даху, до переробки підвалу високого класу. Особливо це стосується будинків середньої ціни. Елітні будинки цілком можуть зберегти цінність готового підвалу, але лише тоді, коли все вищезазначене приміщення придатне для життя.
Лідер збитків №5: просторий житловий простір на відкритому повітрі несумісний із кліматом.
Кухні на відкритому повітрі з привабливими грилями та прилавками з дерева можна використовувати десять місяців на рік на Півдні, тому ці проекти зберігають цінність, каже Фріс. Не стільки на Півночі, де камін - затишніша інвестиція. Крос повідомляє, що водні об’єкти не продають будинків Аляски, враховуючи, що вони півроку під снігом не перевищують чотирьох футів. Особливо, якщо ви переїжджаєте, дотримуйтесь місцевого способу життя перед тим, як створити солярій, екрановану веранду, вишукану терасу або відкриту кухню.
Кожен із цих жахів ґрунтується на грандіозному помилковому уявленні про благоустрій будинку: якщо його побудувати, вони заплатять. Фріс пояснює, що вказівки оцінювачів змусять орендодавця кинути виклик, якщо вдосконалення підвищать ринкову вартість будинку більш ніж на 10% від його вартості без покращення. Коли ви розширюєте бюджет свого проекту, дотримуйтесь загальної вкладки не більше 10% від поточної вартості вашого будинку. Витратьте більше, лише якщо враховувати окупність з точки зору особистого задоволення.
Використовувати в якості довідкової Реконструкція щорічний звіт про витрати проти вартості журналу. Регіональні розбивки визначають вартість переробки, повернення та різницю. Середні показники корисні для порівняльних оцінок і можуть допомогти вам встановити очікування з самого початку.
Це може бути рівновагою до полірування до ідеальної віддачі, особливо якщо ви очікуєте продати будинок найближчим часом. Подумайте про те, щоб ввести одне вдосконалення фокусного центру за помірними цінами, яке може зробити приміщення незабутнім. Наприклад, один лише вбудований спеціальний прилад на кухні може стати пунктом продажу. Цей прилад може бути висувною висувною шафою, або винним охолоджувачем, або піччю з п’ятьма конфорками з решіткою замість стандартної плити з чотирма конфорками. Навіть тоді обчислюйте свою окупність з точки зору коротшого часу продажу, а не як доларової віддачі.
Існує протиотрута проти покращених помилок. Оцінювачі називають це "вартістю лікування", і це є друге кардинальне правило повернення. Скільки коштуватиме вирвати образливе задоволення і зробити так, щоб частина будинку виглядала нормально?
Вартість лікування занедбаного акваріума становить лише близько 1000 доларів. Вартість повернення гардеробної до спальні може становити лише 500 доларів. Але вартість видалення забитого водоростями басейну, що руйнується, може бути вдесятеро більшою. Якщо ви сумніваєтесь, отримайте дві оцінки: одну поставити на поліпшення, іншу - зняти.
Якщо у вас це має бути, покладіть час і гроші на «лікування», а тим часом обов’язково вичавлюйте кожну мить щастя з цієї функції.